Quels revenus tirer de vos parts de SCPI ?

Du taux de distribution au revenu net

Le taux de distribution exprime les revenus bruts versés par la SCPI sur une année, rapportés au prix de souscription de la part. Avec les valeurs par défaut du simulateur, 100 000 € placés à 5,5 % donnent 5 500 € de revenus bruts par an, soit 458 € par mois.

Ce montant n'arrive pas tel quel sur votre compte. Les loyers de source française supportent l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, puis les prélèvements sociaux. À 30 % de TMI, les mêmes 5 500 € laissent 2 904 € nets par an, soit un rendement net de 2,9 %.

La fiscalité des revenus fonciers

Détenues en direct, les parts de SCPI produisent des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus, sont imposés au barème progressif, donc à votre tranche marginale d'imposition, et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Plus votre tranche est haute, plus l'écart se creuse entre la distribution et le revenu net. À 41 % de TMI, il reste 41,8 % du loyer français une fois l'impôt et les prélèvements sociaux payés. Les parts logées dans une assurance-vie suivent la fiscalité du contrat : ce simulateur traite la détention en direct.

Les SCPI européennes

Une SCPI qui détient des immeubles hors de France perçoit des loyers étrangers. Ils sont imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. Les conventions fiscales signées par la France évitent une seconde imposition : selon le pays, la France exonère ces loyers (Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal…) ou leur accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français (Allemagne, Espagne, Italie…). Dans les deux cas, ils ne supportent ni l'impôt sur le revenu ni les prélèvements sociaux français.

Ils comptent en revanche pour fixer le taux d'imposition de vos autres revenus : c'est la méthode du taux effectif. L'impôt est calculé sur l'ensemble de vos revenus, loyers étrangers compris, puis n'est dû qu'au prorata de vos revenus français. Le simulateur retient 15 % d'impôt dans le pays de l'immeuble, une hypothèse que vous pouvez modifier, et calcule l'impôt français en plus avec le revenu de votre foyer, ou à défaut avec un revenu estimé au milieu de votre tranche.

Avec les valeurs par défaut, à 30 % de TMI pour une part, des loyers 100 % européens ajoutent 606 € d'impôt par an sur vos autres revenus et laissent 4 069 € nets, contre 2 904 € pour des loyers français.

Acheter des parts à crédit

À crédit, l'emprunt finance tout ou partie des parts. Les intérêts et l'assurance de l'emprunt se déduisent des revenus fonciers, et l'impôt sur la part française baisse pendant les premières années du crédit.

Le chiffre à suivre est l'effort d'épargne : les mensualités et l'assurance, moins les revenus nets des parts. Au terme du crédit, les parts vous appartiennent et peuvent continuer de verser des revenus. Le simulateur part d'un taux de 3,9 %, d'une assurance de 0,3 % du capital emprunté par an et d'une durée de 15 ans, des hypothèses que vous pouvez modifier.

Les revenus des parts peuvent baisser alors que les mensualités restent fixes. L'effort d'épargne réel peut donc dépasser celui de la simulation.

Frais de souscription et horizon de placement

Les frais de souscription sont prélevés à l'entrée. Le simulateur en retient 10 % et les déduit de la valeur de retrait de vos parts. S'y ajoute un délai de jouissance de 4 mois, pendant lequel les parts achetées ne versent pas encore de revenus.

Avec les valeurs par défaut, les revenus nets cumulés couvrent les frais d'entrée au bout de 4 ans. Un placement en SCPI demande donc un horizon de plusieurs années, et la durée de détention recommandée figure dans la documentation de chaque SCPI.

Les risques à connaître

Une SCPI reste un placement immobilier à risque, et le simulateur ne remplace pas la lecture de sa documentation.

• Le capital investi n'est pas garanti, car le prix de la part peut baisser.
• La revente des parts dépend de la présence d'acquéreurs, et la société de gestion ne garantit ni le rachat ni son délai.
• Les revenus varient avec les loyers encaissés, l'occupation des immeubles et les décisions de la société de gestion.
• Le taux de distribution et la revalorisation du simulateur sont des hypothèses de calcul, jamais des rendements promis.